アパート事業基礎知識：レバレッジ効果とリスクに付いて

　例えば、お客様が(っつ、深夜の通販か?)
利回り(当然表面)8％で販売価格が一億円(税込)の物件を頭金2割(2,000万円)で購入したとます。

　因みにこの時、諸経費は物件価格の約5%と思って下さい。
(諸経費 = 仲介手数料+登記費用等)

お客様の組むローンは8,500万円で 期間30年/ローン金利3% としましょう。

お客様が投資した資金に対する利回りは、先程の8%と言う数字では無く、

(家賃年収800万円-年間ローン金利255万円)÷頭金(2,000万円)×100＝27.25%
と、実に、利回りの３倍以上の数字になります。

はい、お客様は頭金の2,000万円しか出してないのに、8,500万円の資金調達が出来た事により、
家賃年収800万円を産む一億円(税込)の物件を入手出来たのです。
これが、所謂、アパート事業における レバレッジ効果 です。

駄菓子菓子、
お客様ご自身の所得にこの不動産収入が合算され、所得税が54%になったり、
金利が想像以に上がったり、想像以上に空室が発生したりしてで、
キャッシュ・フローを考えると、この数字が成立しない場合もございまして、
踏んだり蹴ったりの状況が発生する事も考えられますので、
大きくレバレッジを効かす時のリスク は充分考えておくべきでしょう。

因みに　上記の年間のローン返済額は、430万円(<800万円)
なので、NOIで5%回っていれば、返済≒収入です。

そう、お客様が優良な物件に出会った時に
上手く金融政策が出来て(笑)、ソコソコの諸経費のみで30年超のローンが組めれるのであれば、
場合によっては只で(笑)不動産が所有できますよね。

以上

Sean Y.