アパート事業：先ずはどんな物件を所有してみるのが良いか？

　お客様が(って、やはり深夜の通販番組を思い出す･･･)、どぉしても新築のアパートが欲しい場合、個人的には、先ずは神奈川県東部の物件が良い鴨、もとい、良いかと思います。それも人気の東急線沿線が良いかと。そして出来たら駅から徒歩５分以内が理想です。急行停車駅尚可(笑)。

　理由は次の通りです。
①前述の通り、人気の沿線だから単純に空室リスクが低減されます。そして意外と賃料が高く設定出来ます。
まぁ、この沿線が何故人気があるのかは、各自 “ 東急線  人気 ” の検索ワードで調べてみて頂ければと思います。

②車の入らない様な道路付けが悪い土地となると土地の価格が途端に安くなるからです。それも東京の城南エリアの感覚からすると極端に近い位に。
この人気の東急線沿線の土地だと、神奈川県と謂えども(失礼)、下手な東京の区部より高い土地もございます。況や駅近を哉。
でも、ワンルームタイプのアパートの場合、ご立派な道路付けで無くとも家賃にはあまり影響は無いでしょう。
道路付けが悪くても、その分、土地購入価格が大きく抑えられれば、多少(←ここ大事)建築コストが上がっても、元は取れる(?)かと思います。
　当然土地の購入価格が安ければ、総事業費の絶対額を抑えられますので、新築で1億円以下で利回りが低く無く、将来的に空室リスクを充分抑えられるアパートの所有も可能かと･･･

　ここで、土地を購入する時に更に条件を絞るならば、たとえ、道路付けが悪くても、道路付けが良い物件の隣、ないし、隣の隣位が理想です。
現在道路付け悪くとも、ご自身がアパートを建てる場合、道路の中心線より最低2mのセットバックを致します。
このアパートで30年のローンを組んだとして、その間に、最低でも同じ並びの隣や隣の隣が新築になってこのセットバックをして呉れれば、
この アパート用地 が、より資産価値の高い 住宅用地 へと価値を高めている可能性が高くなって参ります。
つまり、道路付けが悪くなくなって資産価値が上がった時点で、売却して都内の物件にステップアップするも良いでしょうし、
ローンが終了した後に、住宅用地としてお客様自らが住む、車の入る物件(笑)として選択肢も広がります。
上の様な理由で、先ずは神奈川県東部の東横線沿線エリアが 手頃感 があって良いと思うのでした。

Sean Y.