アパート事業基礎知識：アパート運営考/入居者の動向 編

　ここやホームページ内の本文でも書いた様に、所謂ワンルームマンションの入居者層の平均年齢が既に思っていた以上に高いみたいです。
　まぁ、昨今の少子高齢化や非婚化&晩婚化を見るにつけ、人口動向データ等を見なくとも今後の単身者(∧高齢者)世代の増加は明らかに思えます。

　また、移民党の、もとい、自民党の移民政策、もとい、与党の出入国管理法改正の動きをみなくとも、山の手線の新宿より先の駅を少し歩いただけでも外国からの方が既に沢山居らっしゃり、何れ彼等の数が増えて行くだろうと言うのが判ります、ってか、あの辺りを歩いていると、下手すると自分自身が異邦人だとの感覚に襲われますよね。(コンビニの複数のレジの全員が外国人の若者とか　で、客迄も外国人とか･･･)

　好むと好まざると(笑)、また、余程出生率が上がらない限りは、今後の所謂ワンルームマンションの運営は
① 中高年の単身者
② 外国人労働者(∈留学生)
を主なターゲットにする事を今から考えて置く必要があるかと思います。
(人口動向に付いては、統計局や都のホームページに色々と出ております)

① 中高年の単身者向け企画
　今後、万が一にも出生率が超大幅に上がり→人口ピラミッドが綺麗なピラミッド型になる頃には今の新築のアパートは既に無い鴎。
　また、冒頭に書いた様な理由で、今後、団塊ジュニア層の単身者世帯が増加すると、寧ろ東京及び隣接エリアの単身者用の共同住宅が足りなくなるんJAMAICA？と言う妄想が大いに湧きます。

　だからエリア選びも賃貸空間企画も彼等＝独身中高年をターゲットにするのが良いかと存じます。結論としては以前の記事にも書いた様に、ロフトはNGかと思います。そして、エリアとしては彼等の職がある東京へのアクセスが良ければ何も東京都内に固執する必要が何も無いかと思います。

　それがたとえ東京の城南地区でも、急行の停まらない駅の徒歩15分も掛かる立地なら、急行が停まる駅の徒歩5分位の都外の立地のアパートの方がカナリ良いです。
　考え方としては、小田急線喜多見駅から徒歩15分のワンルームマンションよりも、東横線菊名駅から徒歩５分以内のワンルームマンションの方が良い　とか･･･

②外国人労働者(∈留学生)向け企画
　今後、日本人の人口及び労働生産人口が減って行くのは人口ピラミッドを見ても明らかですし、感覚的にも判ります。
好むと好まざるとにかかわらず(笑)それを外国人労働者で補うしか無いと思うのです。勿論、AIやロボットの発達でその一翼を担う鴨知れませんが、その恩恵を被るのは日本人労働者層では無く、経営者層だと思います、多分。

　その外国人と言っても、日本の立地上(?)、その殆どはアジアからの人々でしょう。
エリアとしては①で書いた事と同じ様な感じなんでしょうが、彼等は国別に集まる(好きな？)地域があるみたいです。外国人向けに不動産業仲介業を営む会社の人々に聞くと、○○人はこのエリアが好きだ　とか　□□人はこのエリアが好きだとか良く聞きます。また、事情通に依れば、駅の東と西で“勢力”が違う　エリアもあるらしいです。

　彼等向きの企画で先ず考えなくてはならないのは“防音”だと思います。異国の地では、同朋と集まり、集まれば騒ぎたいもの(?)ですよね。況や若者を哉。
　でも、隣接世帯や近隣住民は堪らないです。先ずは防音対策が大事な要素かと。

　たとえ木造でも、鉛のシートを壁や床の下地にするダケでも結構な遮音効果が期待出来ます。サッシも少し良いグレードを使うとマシになるかも。

　後はゴミ対策です。もう敢えて書かなくとも判りますよね。経験上、外出しは勿論の事、ブロック+ネットのゴミ置き場　も良く無いかと思います。ゴミ置き場はセキュリティをシッカリさせて(?)豪華にするのが良いかと思います。後はシッカリした管理体制の構築です。

　過去のワンルームアパートの紛争の原因は、その殆どが“ゴミ”と“騒音”でした。それが発生源が異国人、もとい、外国人の方とあれば尚更かと。

　そこで、弊社の企画物件です！(ハイ、宣伝です、布教活動です！)

以上　本日はここ迄

Sean Y.

追記：
　読者各位既知の事業関連記事もソロソロ飽きた頃でしょうし、ネタも尽きたので、追って、“日々の雑感”等も書きたいと思います。