RM造　飲食テナント考

　日頃よりRM造に依る弊社独自企画のStudiotype1Room アパートの布教活動をしておりますが、今日は住居系の不動産事業では無く、飲食業をテナントとして考えたRM造に依る不動産事業の話をさせて頂きます。

　たまたまナン de 生姜、ここのところ飲食店舗建設のお問い合わせが相次ぎました。シンクロニシティ(って何？美味しいの?)なのか、何れも前回のブログで書いた様な狭小間口物件(土地)です。

　さて、このRM造工法は一見内装工事費用が掛かりそうで、飲食店向きでは無いと思われそうですが、考え方に依っては内装工事や厨房施設設置等の費用を抑える事が充分可能です。

　また、賃貸設定をより高くしたいと思えば、筆者の世代だと“ジャスマック方式”と言うのが一時脚光を浴びた記憶がございます。

　先にこの“ジャスマック方式”を説明させて頂くと、予め飲食店舗の企画を立てて内装から厨房施設等迄を事業主の負担で仕上げておいて、完成後即入居即営業即賃料発生の状態にしておくのです。月々は規定の賃料を頂き、飲食店舗の売上や利益に応じで賃料+αの費用を徴収する仕組みです。

　売上や利益が多く見込める飲食店企画であれば、事業主の懐に入る賃料+αの費用は初期投資を補って余りあるものになると言う仕組みです。初期投資は予め建設資金に含めておくのですが、店子(飲食店経営者=店舗借主)からの“保証金”を充当する事も考えられるかと･･･　追加費用と利回りの関係は　過去記事のこちらをご覧頂ければと存じます。

また、店子からすれば、内装代や厨房施設の費用が不要になるばかりか、入居後即営業が開始出来るで、売上の上がならい工事期間の賃料や経費を考えなくて良いので、初期投資が一層少なくて済みます。後は賃料+αの“α”の部分をジックリと検討すれば良いのです。

　さて、RM造における飲食店舗の内装ですが、基本的にRMブロックの剥き出しで良いかと思います。また、店舗企画やデザイン企画に依りますが、配管配線等(給排水、ガス、排煙、電線　エアコン等)も剥き出しにする事によって工事費は結構抑えられると思います。

　高級イタリアンレストランや高級フレンチレストランの場合だと流石に配管等の剥き出しは厳しいかもしれませんが、RMブロックの色を無機質な標準色(グレー)からベージュ等の色に変えれば、奥州の、もとい、欧州の“石積みの家”チックで良いかと思います。床はタイル程の厚さと施工性(眠り目地+圧着)を持つ本石の利用でコストパフォマンス良く豪華に魅せる事も可能です。和風の場合はイッソの事左官仕上げでRMブロックの目地をも消し、京壁風にするとか･･･

　で、弊社のご推奨(笑)提案ですが、勿論立地にも依りますが①StandingBar ②お好み焼き屋(orもんじゃ焼き屋) ③ホルモン焼き屋です。高級イタリアンレストランや高級フレンチレストラン　はハイリスク・ハイリターンになる可能性が高いかと思うのでご推奨しかねます(笑)。

① StandingBar

“呑む”のが主題なんで厨房移設等にそんなに費用を掛けなくても済むかと。また内装も剥き出しでも充分ですよね。立ち呑み屋の場合、たとえ客単価は小さくとも、利益率の良いアルコール類と小洒落て美味しいツマミが提供出来て評判を呼べば、回転率が上がり結構儲かります。立ち呑み屋は回転が命なのですが、立って呑むと座って呑むより一層と酔うので回転率が上がります。ツマミも何処かの店と提携すれば、厨房施設さえもソコソコでと言う企画も可能かと･･･

② お好み焼き屋(orもんじゃ焼き屋)

　粉モン系が儲かるのはご存知の(なの?)通りなんですが、これらもソコソコな厨房施設や剥き出し可能 と言うのは立ち呑み屋と同じ考えなのですが、立ち呑み屋と違って<お客様が料理を作る>ってのも費用を掛けずに利益を嵩上げ出来る理由の一つです。

③ ホルモン焼き屋

実は弊社的にはこれが一番お勧めなんです。勿論、RM造建物との相性も一番(笑)良さそうです。店舗の什器や食器等も一番安く揃えられるし、その気になれば協力して頂く事(?)も不可能では無い世界です。

お好み焼き屋 や 焼き肉屋の場合、お好み焼きを焼く<鉄板>や焼き肉を焼く<ロースター>がテーブルの数だけ必要なのですが、ホルモン焼き屋 の場合、七輪を相当数用意しておけば、お客様の入り応じて火の入った七輪をテーブルに出せば良いのです。七輪はガスを使わないので、都市ガスが無い立地でもプロパンガスを利用しなくとも済むかと。また、料理を作るのはお客様なので、肉の仕入ルートさえシッカリ持っていれば、スタッフは冷蔵庫に入れている肉をお客様に応じて皿に取り分けて火の入った七輪と一緒に提供するだです。そして何よりも大きいのが、お好み焼き屋 や 焼き肉屋と違って建物外での飲食と相性が良いと言う事です。敷地と建物の関係や相隣関係にも因りますが、建物外でも収益を産める仕組みが出来るのは凄く大きな大きなメリットです。(立ち呑み屋も建物外で収益を産めますね)

以上

　後は、カレーだけ屋　とか　餃子だけ屋　とかもアリですよね！

もうここ迄来たら(￣^￣) “カツロ方式”だな。②以外であればご相談に乗れます！　

Sean Y.

(´・ω・`;) 未だブログのアップの仕方に不慣れで使いこなせません