アパート事業基礎知識：アパート事業投資考

　８月にRM造に付いて、９月にはSG工法に付いて初心に帰った記事(?)を書いたので、折角なので10月も初心に帰って、アパート事業の投資のそもそもに付いて書いて行きましょう。
あくまでも“基礎知識”としてですが…

　<投資>とは「利益を見込んで事業に資本を出す事」なんで、アパート事業に限って言えば、「利益を見込んでアパートを買う」です。つまり「アパートを買ってお金を増やす」事が出来ればこの投資は成功です。
　アパート事業では投下した資本の増やし方(回収も)には<インカムゲイン>と<キャピタルゲイン>の二つがあり、その投下する資本に関してもレバレッジを効かし効率良く投下出来るのがアパート事業投資の特徴です。
この前述の特徴を上手く活かせるかが投資成功の鍵になって参ります。

　例えば、都内(区部)ではモクチンアパート(木造二階建賃貸共同住宅)で表面利回り5%を切った物件でも良く売れているみたいです。
(“利回り”に付いての解説はこちらで)
　インカムゲインがそんなに期待出来無い利回りなのに良く売れている理由は、資産価値が高い東京の不動産ならレバレッジ効果を高くする期待も出来るし、アパートを所有＆運営している間に渋いインカムゲインを帳消しに出来る程のキャピタルゲインが期待出来るからと言う事でしょう。はい、レバレッジ効果を高めて物件を購入出来、渋いインカムゲインを帳消しに出来る程のキャピタルゲインがあれば、たとえ利回りが低いと思えるアパートを購入しても、その投資(アパート事業投資)は大成功です。
勿論東京の不動産ならキャピタルゲインを狙った時に直に遂行出来る事も見逃せません。たとえ投資効率が低くとも欲しい時に欲しい資金を回収出来る事は大きな魅力ですから。

　逆に地方のモクチンアパートで表面利回りが20%位あっても、つまり購入時に示されたインカムゲインに相当な魅力があっても、この数値が最低でも投下資本を回収する迄確実に維持出来る見込みが無ければ危険な投資と言えます。
得てしてこの様な物件は資産価値そのものが低いのでレバレッジ効果が出し難く、建物の賞味期限切れ(?)で購入後の空室や修繕費用の増大等で購入時に期待したインカムゲインが得られ無い事が多分にございます。またキャピタルゲインを狙ってもキャピタルロスを発生させる危険が高いです。
たとえ利回りが高いアパートを購入しても余程上手く運営が出来ないと、失敗が目に見えてる投資(アパート事業投資)と言えましょう。
まあ、確かにこの様な物件を購入して<上手く運営出来る>投資家(=大家さん)は少なからず居りますが…

　長々と焦点がボケた文章になりましたが(毎度毎度の事ですが)、これからアパート事業投資をしようと考えている読者貴兄が冒頭のアパート事業投資の特徴を理解し上手く活かし、その投資が成功する事をお江戸の秋空の下で祈っております。

Sean Y.