アパート事業基礎知識：積算評価　とは

　アパート事業において、物件の価値を評価する場合、ナウシカは、もとい、投資家は得てして“収益還元法”のみで評価してしまいがちです。
新築で10%も回っていれば(表面利回り10%/年)、「お宝物件見っけぇっ！」とヒャッハーして、断わられる事は露程考えずに銀行に融資の申し込みするんでしょうね。

　確かに“収益還元法”は、融資するアパートから上がる収入がローンの返済原資になるので、融資を行うアパートの評価判断の一つの重要な指標ではございます。
満室時の８掛け想定位の年収が、現況融資金利+2%程の金利の時に、返済可能かどうかを見極めます。

(｀･ω･´)d　駄菓子菓子、それだけではございません。

“積算評価法”と言う評価方法も重視致します。いや、寧ろ貸し手の立場から考とコッチが重要か･･･

んじゃ、“積算評価法”の評価の方法は？

d(｀･ω･´) 貴方も購入検討物件の積算評価をしてみませんか？　　　簡単です！
(っつうか、極簡単に書きます、“基礎知識”ですから)

積算評価＝①土地の評価額＋②建物の評価額

①土地の評価額＝路線価×㎡数　“坪(ツボ)”では無いです。

路線価は　こちらの 相続税等路線価 で知る事が出来ます。
都市計画や地形等によって、掛率があるみたいですが、“基礎知識”ですから･･･

②建物の評価額＝建物の延べ床面積×再調達価格×(残存年数／法定耐用年数)

再調達価格＝<その構造の建物を、今、建てようとすると、１㎡当たりの費用が幾ら掛かる？>

“その構造”って？　“１㎡当たりの費用”って？
木　造＝15万円前後/㎡
鉄骨造＝17万円前後/㎡
RC　造＝20万円前後/㎡
概ね の数字ですから金融機関によって異なるみたいです。

“法定耐用年数”って？
こちら　をご覧頂ければと存じまする。

上記の数字が判れば、計算に依って、積算評価の数字　が出て参ります。

ネットには、積算評価シミュレーター　が落ちているので、探して数字を打ち込むのが正確で早いかと思います。

　つまり、積算評価　とは、金融機関側から簡単に言えば、もしデフォルトして担保として獲った場合（笑）『一体、幾らになるの？』と言う評価なんで、

原則的には、積算評価額を下回る物件は購入しない方が良いJAMAICA　と言う結論に至るのでした。

Sean Y.