アパート事業基礎知識：アパート運営考

　最近、不動産業者が寄ると触ると＆アパート業者も戸建建売業者も「客が付かない･･･」(＝物件が売れない)と嘆き合う。
特に昨今アパートなんざ、頭金を4割前後も入れないと売れない有様との事。

　それでも事情通(って誰よ？)に依ると、アパートローンに関しては流石に 絞り過ぎた感 もあり、数行が 蛇口を緩めた と話していた。

　さて、アパート仲介業者と話をしていて、気が付いたのですが、今日はアパートの運営に付いての考察を。

　アパートが “ 負債 ” では無く、“ 資産 ” だと胸を張れるのは、わざわざ書く迄も無く、予定通りに収益(家賃収入)がキチンキチンと毎月毎月入って来るからです。

しかし、カカシ、コケシ、未だに 大らかなお客様(?)が多いらしく、売主や仲介会社が資料として提示するアパート事業収支表の数字を鵜呑みにしがちだとの事。

(´・ω・`;)この手の話は、事業用不動産関連サイト等に嫌と言う程載っているのに･･･
d(｀･ω･´) なので、小ブログでも嫌になる迄(?)書きます。羅列ですが･･･

<その家賃設定が本当に正しいのか>
　新築のアパートの場合に限ると、新築効果もあるからバラ色の数字に書かれる事が稀に多い(笑)ですよね。
相場に比べた家賃設定もありますが、空室率との兼ね合いも考えて家賃設定を考えるべきかと思います。

<一回目の更新以降でもその家賃設定で大丈夫なのか>
　キャピタルゲインを考えても、当該エリアの人口動向迄考慮した方が良い鴨。
後、近隣の建替え(特に古い戸建てから新築のアパートへの)の想像もした方が良いかと思います。

　このデフレの時代(個人的には“スタグフレーション”と思っていますが)、家賃設定価格が、建物が古くなってもドンドン上がって行く なんて事は考えられないですよね。

<事業収支の項目に“落ち”は無いのか？>
　ここでも書いたのですが、N.O.I.の“支出の部”をシッカリと確認が出来ているのか？極端な話ではありますが、固定資産税を考えて無かった　なんて嘘みたいな例もあるみたいだし･･･

<賞味期限が切れた(笑)住設等の交換費用/修理費用を考慮しているか>
　住設(住宅設備機器)は、保証期間が過ぎてから不具合が生じて来はじめます。
また、工員嫌、もとい、光陰矢の如し　で　特に毎日使っているエアコンや給湯器の故障や交換が意外と早く来ます。賃貸世帯数が多い程、これが一気に来て、ボディブロー(出費の痛さ)が結構ききます。待った無し　ですから。

<室内の表層の美化費用を考慮しているか>
　貸し出している内に壁紙だってフローリングだって古くなって来ます。通常使用における経年劣化は借主にその負担を求める事が出来ないので、当然所有者の負担となります。

壁紙の張替え位ならマダシモ、フローリングの張替えとなるとそれなりの出費の覚悟(笑)が必要かと思います。

ここで一旦CMです！
「弊社の企画するRM造アパートは壁紙が無いので、美化作業は必要ですが、壁紙を張り替える必要がございません
　また、床はパンチカーペットが標準仕様なので、フローリングと比べ、張替えが楽で安価です。入居者が退室する度に張り替えると、空室率が下がるかと思います(注：宣伝者個人の感想です)」
　CMを終わります。引き続き小ブログをお楽しみ下さい

<建物の外装維持費用を考慮しているか>
　木造アパートを例にすると、工務店から謂わせて頂くと、どんなに遅くと５年毎には外壁の吹き替えをして貰いたいです。
また、外廊下や外階段に鉄骨を使っている場合もその塗り替え(∈錆止め処理)も当然発生して参ります。
古くなって来ると屋根葺材の点検も出て来るでしょう。他の構造にしても然りです。

以上の様に、気が付いた点をザッと羅列してもブログ記事が更新出来る程の文字数になります。あまり深く考えるとアパートを購入出来なくってしまいますが(笑)、後で泣きを見る位なら、所有者自ら上記の点を購入前に精査するのが、アパート事業の最低限の作業かと思います。その上でセカンドコンピニオンを聞くのが良いかと。

以上　今日はここ迄

Sean Y.